Apartman ve Site Yaşamında Kat Mülkiyeti Kanunu: Bilmeniz Gereken Temel Esaslar

Ortak yaşam alanlarında düzeni sağlamak, hak ve sorumlulukları belirlemek adına 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) büyük önem taşır. Hem kat maliklerinin (ev/iş yeri sahipleri) hem de kiracıların huzurlu bir ortamda yaşaması için kanunun öne çıkan temel başlıklarını sizler için derledik.

1. Kat Maliki ve Kiracıların Sorumlulukları

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesine göre, kat malikleri ve bağımsız bölümü kullananlar (kiracılar):

• Birbirini rahatsız etmemek,

• Birbirinin haklarına saygı göstermek,

• Yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdür.

2. Ortak Yerler ve Kullanım Hakları

Ana gayrimenkulün temelleri, ana duvarları, taşıyıcı taşıyıcı sistemleri, merdivenler, asansörler, çatılar, bacalar ve ortak bahçeler ortak yerler sayılır.

• Tüm kat malikleri ortak alanlardan, kendi payları oranında yararlanma hakkına sahiptir.

• Ortak alanlara kişisel eşya bırakılamaz veya bu alanlar tek taraflı olarak değiştirilemez.

3. Aidat ve Ortak Giderlere Katılma (Madde 20)

Aksi yönetim planında kararlaştırılmadıkça, her kat maliki:

• Eşit Olarak: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine,

• Arsa Payı Oranında: Ana gayrimenkulün sigorta primlerine, tüm ortak yerlerin bakım, onarım, güçlendirme ve yönetim giderlerine katılmakla yükümlüdür.

Önemli Not: Aidatını zamanında ödemeyen kat maliki veya kiracı hakkında, ödemediği günler için aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır ve icra takibi başlatılabilir.

4. Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim

• Olağan Toplantı: Yönetim planında belirtilen zamanlarda (genellikle yılda bir defa) yapılır.

• Karar Yeter Sayısı: Kararlar, kanunda aksi belirtilmedikçe toplantıya katılanların oy çokluğuyla alınır. Ancak önemli tadilatlar veya yönetim planı değişiklikleri için özel nitelikli çoğunluklar (3/5 veya oy birliği) gereklidir.

• Yönetim Planı: Sitenin veya apartmanın "anayasası" niteliğindedir ve tüm malikler ile sakinleri bağlar.

Sıkça Sorulan Sorular

• Ev sahibi/kiracı dairesinde dilediği tadilatı yapabilir mi?

  Bağımsız bölüm içinde, ana yapıya zarar vermeyen tadilatlar yapılabilir. Ancak taşıyıcı unsurlara (kolon, kiriş) müdahale edilmesi veya dış cephe görünümünü değiştiren uygulamalar kesinlikle yasaktır.

• Kiracı aidat borcundan sorumlu mudur?

  Evet, kiracı kaldığı süre boyunca cari aidat giderlerinden sorumludur. Ancak demirbaş, büyük onarım ve bina değerini artıran giderler (örneğin asansör değişimi, çatı onarımı) kat malikine (ev sahibine) aittir.