Apartman ve site yönetiminde düzenin sağlanması, bakımların yapılması ve mali süreçlerin yürütülmesi için bir yönetici veya yönetim kurulu seçilmesi yasal bir zorunluluktur. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde yönetici seçiminin nasıl yapılacağını, gereken oy çoğunluklarını ve dikkat edilmesi gereken hususları sizler için derledik.

1. Yönetici Seçme Zorunluluğu

KMK Madde 34’e göre; 8 veya daha fazla bağımsız bölümü (daire/dükkan) bulunan gayrimenkullerde yönetici atanması mecburidir.

Bağımsız bölüm sayısı 8’den az olan binalarda ise kat malikleri isterlerse yönetici seçebilirler.
Yönetici, kat malikleri arasından seçilebileceği gibi dışarıdan profesyonel bir kişi veya yönetim şirketi de seçilebilir.

2. Seçim Zamanı ve Çağrı Usulü

Olağan Toplantı: Yönetici seçimi kural olarak yılda bir kez, yönetim planında gösterilen zamanlarda yapılan Olağan Kat Malikleri Kurulu toplantısında gerçekleşir.
Olağanüstü Toplantı: Yöneticinin istifa etmesi, görevden alınması veya acil bir durum ortaya çıkması halinde olağanüstü toplantı çağrısı yapılarak da seçim yapılabilir. Toplantı tarihi, yeri ve gündemi kat maliklerine en az 15 gün önce imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilmelidir.

3. Karar Yeter Sayısı (Çok Önemli)

Yönetici seçimi diğer sıradan kararlardan farklı olarak özel bir oy çoğunluğu gerektirir:

Çifte Çoğunluk Kuralı: Yönetici seçilebilmesi için, hem kat maliklerinin sayı çoğunluğu hem de arsa payı çoğunluğu sağlanmalıdır.

Örnek: 20 daireli bir apartmanda yönetici seçilebilmesi için en az 11 kat malikinin "evet" oyu vermesi ve bu kişilerin arsa payları toplamının da yarıdan fazla olması gerekir. Toplantıya kaç kişinin katıldığından bağımsız olarak bu sayı aranır.

4. Kat Malikleri Anlaşamazsa Ne Olur?

Eğer kat malikleri kurulunda gerekli çoğunluk sağlanamaz veya bir yönetici seçilemezse:

Kat maliklerinden herhangi biri, gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak yönetici atanmasını talep edebilir.
Hakim, ilgilileri dinleyerek (mümkünse kat malikleri arasından, değilse dışarıdan) bir yönetici atar. Mahkemece atanan yönetici, hakimin izni olmadıkça 6 ay boyunca değiştirilemez.

5. Yöneticinin Görev Süresi ve Ücreti

Yönetici, aksi yönetim planında belirtilmedikçe 1 yıl için seçilir. Süresi biten yönetici tekrar seçilebilir.
Kat malikleri arasından seçilen yönetici, aksi kararlaştırılmadıkça yönetim giderlerine katılmaz veya kendisine belirlenen oranda indirim/ücret uygulanır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracılar yönetici seçimi için oy kullanabilir mi?

Kiracılar doğrudan oy kullanamaz. Ancak kat malikinden yazılı bir vekaletname alarak malik adına oy kullanabilir ve toplantıya katılabilirler.
Profesyonel yönetim şirketi seçilirken de aynı çoğunluk mu aranır?

Evet, yönetim sorumluluğunun dışarıdan bir firmaya verilmesi durumunda da hem sayı hem de arsa payı çoğunluğu (çifte çoğunluk) gereklidir.